Как получить разрешение на перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры может помочь сделать жилое помещение более удобным и комфортным. Однако следует понимать, что перепланировка — довольно сложный и ответственный процесс.

Яшин Михаил. Ремонт. 1992

Нельзя просто так снести какую-либо стену в помещении или прорубить дополнительный дверной проем. Любые вмешательства в конструкцию квартиры должны соответствовать определенным нормативам. Чтобы перепланировку признали законной, следует собрать необходимые документы, а потом пройти процедуру ее согласования.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещений. При перепланировке может осуществляться снос старых или возведение новых стен (перегородок), демонтаж, установка или перемещение сантехнических коммуникаций, изменение конструкции полов, устройство дверных проемов, заделка дверных проемов, остекление лоджий и балконов, установка кондиционеров на фасадах жилых домов, а также некоторые другие действия, которые требуют внесения обязательных изменений в технический паспорт помещения. Именно поэтому любая перепланировка должна быть согласована в соответствующих инстанциях, перечень которых вы найдете дальше в статье.

К простой перепланировке относятся незначительные изменения в помещении, например:

заделка дверных проемов, расположенных в несущих стенах и перегородках,
устройство новых проемов в межкомнатных перегородках,
возведение новых стенных перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия,
разборка и перенос межкомнатных стенных перегородок.

Для осуществления и согласования подобной перепланировки будет достаточно эскиза и нанесения планируемых модификаций на план квартиры.

К данному виду перепланировки относятся серьезные работы по изменению конфигурации жилого помещения. А именно:

перенос дверных проемов,
пробивка проемов в несущих конструкциях,
разукрупнение многокомнатных квартир,
частичный снос несущих конструкций,
изменение размеров санузлов, кухни, комнат и коридора,
перенос санузла или кухни,
устройство дополнительных санузлов или кухонь,
объединение ванной комнаты с туалетом,
объединение двух и более квартир,
расширение квартиры за счет присоединения вспомогательных помещений,
установка взамен газовых бытовых электроплит,
проведение дополнительных вентиляционных каналов,
перенос электрических сетей, газовых и нагревательных сантехнических приборов и т.п.

Данный вид перепланировки требует разработки архитектурного проекта, без его наличия согласование работ не возможно.

Отметим, что в каждом городе действует единый порядок согласования перепланировки. Чтобы помочь разобраться в особенностях получения необходимых разрешительных документов на проведение перепланировки квартиры, мы ответим на несколько вопросов: куда обращаться и какие документы необходимо собрать.

Если вы задумали осуществить перепланировку своей квартиры, то, чтобы получить официальное разрешение на выполнение всех работ, в первую очередь надо составить подробную схему помещений или разработать архитектурный проект, которые будут содержать все запланированные изменения в жилом помещении. Также с планом перепланировки необходимо будет посетить несколько инстанций: БТИ, МЧС, жилищную инспекцию, СЭС, управление архитектуры и эксплуатирующие организации.

Перепланировка
Martin Kamuyu. Boss and Secretary

После этого необходимо обратиться в соответствующие муниципальные органы власти для получения согласования перепланировки. В Москве, например, разрешение на перепланировку квартиры выдает окружная либо муниципальная межведомственная комиссия (МВК). Именно сюда и необходимо представить согласованный в соответствующих инстанциях проект перепланировки и прочие документы.

Чтобы согласовать перепланировку жилого помещения, необходимо собрать следующие документы:

Технический паспорт квартиры, оформленный в БТИ (Поэтажный план, справки ф.1а и ф.5).
Проект перепланировки, подготовленный лицензированной проектной организацией.
Техническое заключение о возможности осуществления соответствующей перепланировки жилого помещения.
Заключение МЧС России (пожарная служба) о возможности проведения перепланировки.
Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о возможности проведения перепланировки.
Согласование автора проекта дома или уполномоченной архитектурной организации.
Согласие всех собственников квартиры.
Нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на помещение.
Единый жилищный документ.
Согласование организации, на балансе которой находится дом: РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ.
Договор на осуществление технического надзора за проведением строительных работ с организацией, которая имеет лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Однако следует отметить, что данный перечень документов не окончательный. В некоторых случаях комиссия может потребовать также предоставить дополнительные документы. Хозяину квартиры также может потребоваться согласование с газовой службой и энергетиками, а также письменное согласие соседей на проведение работ в квартире.

Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений и несоответствия фактического состояния квартиры ее инвентаризационно-технической документации, то она проинформирует о нарушении соответствующие государственные органы. Нарушителя в таком случае ждут следующие санкции:

Штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция. (Сумма штрафа составляет от 25 МРОТ).

Обязанность получения соответствующего разрешения. Помните, уплата штрафа не освобождает собственника квартиры с незаконной перепланировкой от обязанности провести согласование проведенных изменений в конфигурации жилого помещения. Жилищная инспекция также выдает нарушителю предписание, в котором указан точный срок, в течение которого он обязан оформить разрешение. Если предписание будет проигнорировано, то хозяина оштрафуют повторно. (Сумма штрафа в этом случае составит минимум 80 тысяч рублей).

Перепланировка
Ланский Валерий. Женщина с кувалдой. 2011

Требование привести помещения в первоначальное состояние. Если узаконить сделанную перепланировку по причине несоответствия проведенных изменений нормам СНиП не возможно, то владельца помещения оштрафуют и обяжут вернуть все на место и восстановить первоначальный вид.

Продажа квартиры с торгов. При игнорировании предписания жилищной инспекции, и уклонении от узаконивания проведенной перепланировки, согласно нормам Жилищного Кодекса РФ, суд имеет право выставить квартиру на аукцион. После продажи квартиры хозяину вернут часть ее стоимости за вычетом судебных издержек и расходов на приведение ее в первоначальное состояние.

Согласно нормам ЖК РФ, существует ряд изменений в жилых помещениях, проведение которых согласованию и узакониванию не подлежит. Нельзя получить разрешение в следующих случаях:

Если перепланировка приведет к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания людей.
Если модифицированное помещение и/или смежные с ним помещения в установленном порядке могут быть отнесены к непригодным для проживания.
Если при перепланировке могут быть затронуты помещения, которые стоят на учете в штабе по делам ГО и ЧС, и не имеется соответствующего разрешения на проведение данных работ.
Если в результате проведения работ может быть нарушена прочность и устойчивость несущих конструкций здания, что может привести к их разрушению.
Если регулирующие и/или отключающие устройства устанавливаются на общеквартирных (общедомовых) инженерных сетях, когда их использование влияет на объем потребления ресурсов в смежных помещениях.
Когда проект содержит уменьшение сечения или полную ликвидацию каналов естественной вентиляции.
Когда нагрузки на несущие конструкции здания серьезно увеличиваются и превышают допустимые по проекту значения (например, при установке перегородок из тяжелых материалов вместо перегородок из легких материалов, устройстве стяжек в полах, размещении дополнительного оборудования и т.д.).

В типовых жилых домах не разрешается:

Вырубка ниш, устройство проемов, пробивка отверстий в стенах-диафрагмах, стенах-пилонах и колоннах (столбах, стойках), а также в местах нахождения связей между сборными элементами.
Устройство без согласования с проектной организацией дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений.
Устройство штраб под внутренними стеновыми панелями и в горизонтальных швах, а также в плитах перекрытий и стеновых панелях под размещение электропроводки или разводки трубопроводов.

Без оформления проектной и разрешительной документации можно осуществлять следующие работы:

«Косметический» ремонт, в том числе и замену наружных столярных элементов без изменения цвета и рисунка.
Устройство встроенной мебели: антресолей, шкафов, которые не образуют самостоятельных помещений, и площадь которых подлежит техническому учету.
Замена (без перестановки) имеющегося в квартире инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству и параметрам.
Установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов в Москве (согласно постановлению Правительства Москвы от 22.03.2011г.)

Отметим, что столичный мэр Сергей Собянин пообещал с 1 декабря текущего года упростить процедуру согласования перепланировки для столичных жителей и расширить список работ, которые можно будет проводить без согласования. В частности, планируется разрешить снос стенных шкафов и вмешательство в конструкцию ненесущих стен

Получить разрешение на перепланировку — это еще только начало. После того как разрешительный документ получен, можно смело приступать к осуществлению непосредственных ремонтных работ.

Также следует отметить, что при проведении ремонта, включающего перепланировку помещения, необходимо вести специальный журнал ремонтно-строительных работ, в который строго следует заносить все действия рабочей бригады. Если проводились некоторые скрытые работы (к примеру, усиление несущей стены), то составляется акт скрытых работ, подписываемый представителями исполнителя, заказчика и организации, которая осуществляет авторский надзор.

После окончания всех работ помещение должна принять комиссия жилищной инспекции, которая проверит правильность произведенных работ и их соответствие предоставленному проекту. После подписания акта приемки помещения инспекция направляет все документы в БТИ. Уже через пару недель БТИ подготовит новую справку. Однако и тут могут возникнуть некоторые сложности, например, если при перепланировке изменилась площадь квартиры (жилая, нежилая, общая), то владельцу придется также получать новое Свидетельство о праве собственности на данную квартиру.

Если же вы уже ранее переделали что-то в квартире, то обязательно зарегистрируйте изменения, разрешение можно получить уже по факту проведения ремонтных работ. Таким образом, легализовав перепланировку, вы избежите проблем в будущем. Ведь, несанкционированная перепланировка не только грозит штрафом, но продать или подарить квартиру с незаконной перепланировкой очень сложно. Процедура оформления и перечень документов в таком случае точно такие же.

Анна Белова, рмнт.ру

Обсуждение статьи Открыть обсуждение на форуме

Открыть все комментарии (12)

Lenok Lenina 16.11.11 14:03

Я в свое время делала перепланировку, и в связи с отсутствием свободного времени нанимала фирму, которая мне прошла все бюрократические препоны. причем перепланировка не затрагивала несущие конструкции, теперь, я видела по ТВ, что все гораздо проще будет, надеюсь это правда и люди не будут так мучиться и переплачивать.
Neleva 16.11.11 15:12

А мне кажется печальным тот факт, что многим жильцам приходится делать перепланировку, чтобы приспособить жилье к своим нуждам. Сразу возникает вопрос: почему нельзя сразу строить комфортные для проживания квартиры? Очень часто самовольными перепланировками занимались в советское время, когда квартиры находились в собственности государства, и большинству людей было все равно. Но в эпоху приватизации таким горе-архитекторам пришлось побегать. Одна моя знакомая даже нарочно искала повод познакомиться с чиновником, ответственным за разрешение на приватизацию, совершала с ним велопрогулки в парке...
Diva1 16.11.11 16:18

Самый простой и наиболее скорый способ, это нанять специализированную фирму, предоставляющую подобные услуги. Правда, это не дешевое удовольствие. Узнать координаты такой фирмы можно прямо в БТИ Вашего города, так как у этих фирм есть свои люди в БТИ. Приходите туда и прямо спрашиваете, не знают ли они фирму, предоставляющую данные услуги. Другой способ это самому собирать все бумажки и согласовывать их в БТИ. Поверьте, в этом случае Вы узнаете имена и отчества половины БТИ, а так же их вкусы и предпочтения, касательно спиртных напитков и пищевых изысков. Без этого, маловероятно, что Вам удастся оформить перепланировку.
caterina_123 16.11.11 19:00

На мой взгляд, получение разрешения на перепланировку - это целое дело. Собрать все необходимые документы и попасть туда, куда надо с одной стороны вроде не так уж и сложно, а с другой занимает массу времени то кто-то вышел и не вернулся, то вообще отсутствует, то вдруг оказывается, что сначала надо в другой кабинет зайти и т.д. и т.п. В общем, во все эти организации можно ходить как на работу, ежедневно и на весь день. Может, конечно, сейчас все как-то поменяется, но согласна, что если есть возможность делать это через специализированную фирму, надо ей воспользоваться. Думаю, деньга потерянные мной на отгулах и выходных за свой счет вполне соизмеримы с оплатой услуг фирмы. За то нервы не тратила бы.
лисник 16.11.11 21:19

Статья дает много информации, детально все описано, спасибо автору. От себя хотел бы добавить следующие моменты. Перепланировка может стоить столько денег, что можно купить квартиру в современном доме, с новыми коммуникациями и отсутствием проблем планировки. Следующий момент касается шума при перепланировке. Как жить остальным жильцам пока идет перепланировка. Ведь есть такие люди, которым на всех остальных наплевать. Как ограничит время ремонта?
кви 17.11.11 19:39

Прочитав эту статью, я поняла одно - перепланировку делать я точно не буду. Хотя я хотела бы кое-что изменить в своей квартире. Но времени на беготню у меня совершенно нет, так же как и денег, чтобы заплатить всем чиновникам, так или иначе связанным с перепланировкой моей квартиры. Напугало меня всё это, лучше буду привыкать к тому, что имею.
poceidon 19.11.11 19:50

А вы зря пугаетесь, все не так уж и плохо, как может показаться на первый взгляд, или как написано в статье. Статья ведь написана канцелярским языком с перечнем всех инстанций и бюрократов, которых вам необходимо посетить. Все решается гораздо проще, вы делаете ремонт, так как хотите, после ремонта приглашаете БТИ, платите, штраф за неофициальную перепланировку, поверьте, он гораздо дешевле, чем официальное оформление, и все.
Maldives 20.11.11 03:02

Дельные советы в статье описаны, спасибо за четкость и последовательность. Но как всегда неохота ходить по всем инстанциям, иметь дело с бумажной волокитой и все в этом роде... За неофициальную перепланировку, конечно, можно заплатить штраф, но, ко знает, чем в итоге дело в этой неофициальностью закончится. Так что лучше по плану и без рисков.
Hakerjey 20.11.11 20:17

Да помню я такой случай, мужик один который приходится мне родней собирался делать так называемую перепланировку. Сначала он даже не знал что об этом нужно куда-либо сообщать. Когда узнал и начал копаться с различными документами был сам на себя не похож. У него ни на что не хватало времени, вечно был нервный. Это длилось три дня, после чего он просто отказался от всего этого. И наверное сделал все правильно, ведь впереди еще не начатый сам процесс перепланировки. Было это года два назад, а сейчас как я слышал с документами стало немного проще. Впрочем друг теперь перепланировку делать все равно не будет, потому что купил новую квартиру.
oav1980 01.12.11 00:51

Недавно задумал сделать небольшую перепланировку своей двушке в панельной пяти-этажке (совместить туалет с ванной). Наперед забегая - лучше бы я втихую снес бы эти перегородки и не заморачивался ;(. Но решил все сделать по закону. Конечно я был в шоке, когда я окунулся во все "это". Но главное меня добило необходимость "проекта перепланировки" (какая перепланировка? Снести одну не несущую стену). В итоге эта стена мне обошлась в довольно-таки кругленькую сумму.
P.S. Мой вам совет, если перепланировка несущественная - делайте сами, не обращаясь ни в какие инстанции.

Открыть все комментарии (12)
Написать комментарий